Leerstand: Sanieren, entrümpeln oder verkaufen?

Die Immobilie steht leer — und die Kosten laufen trotzdem

Vielleicht haben Sie geerbt und das Objekt wartet seit Monaten auf eine Entscheidung. Vielleicht ist der letzte Mieter ausgezogen und eine neue Vermietung kommt aus verschiedenen Gründen nicht infrage. Oder das Haus stammt aus einer anderen Zeit und lässt sich so, wie es steht, weder vernünftig vermieten noch ohne Weiteres verkaufen. Was auch immer Sie hierher geführt hat: Ein Leerstand kostet — und je länger er andauert, desto mehr.

Die eigentliche Frage ist nicht, ob Sie handeln sollten. Die Frage ist: Was ist der richtige Weg — sanieren, entrümpeln, aufteilen oder im Ist-Zustand verkaufen? Diese Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab, und einer davon wird regelmäßig unterschätzt: die Zeit.

Was ein leerer Monat wirklich kostet

Eine leerstehende Immobilie verursacht Kosten, die nicht aufhören, nur weil kein Mieter drin wohnt. Konkret fallen an:

• Grundsteuer: Sie läuft unabhängig vom Nutzungsstatus weiter. Den Bescheid zahlen Sie als Eigentümer, nicht der Mieter.
• Versicherung: Viele Gebäudeversicherungen enthalten Klauseln, die bei längerer Unbewohntheit — häufig ab 60 bis 90 Tagen — den Versicherungsschutz einschränken oder Sonderzuschläge auslösen. Prüfen Sie Ihren Vertrag und informieren Sie Ihre Versicherung, falls das Objekt leer steht.
• Heizung und Frostschutz: Auch ein ungenutztes Gebäude muss im Winter frostfrei gehalten werden. Wer im Herbst den Hahn zudreht und im Frühjahr zurückkommt, riskiert geplatzte Leitungen — ein Schaden, dessen Beseitigung die Kosten vieler Monate Grundsteuer deutlich übersteigen kann.
• Verkehrssicherungspflicht: Als Eigentümer haften Sie für Schäden, die von Ihrem Grundstück ausgehen. Ein lockerer Dachziegel, ein marodes Geländer oder herabfallende Fassadenteile können Sie auch dann teuer zu stehen kommen, wenn das Haus leer steht.
• Substanzverlust: Gebäude, die nicht regelmäßig gelüftet, beheizt und gewartet werden, altern schneller. Feuchtigkeit setzt sich fest, Schimmel entsteht, Schädlinge nisten sich ein. Was heute noch sanierbar ist, kann in zwei Jahren eine Abrissimmobilie sein.

Das bedeutet: Jede Entscheidung, die Sie aufschieben, ist selbst eine Entscheidung — mit laufenden Kosten und zunehmendem Substanzverlust.

Vier Wege aus dem Leerstand — und wann jeder sinnvoll ist

1. Im Ist-Zustand verkaufen: Schnell, aber nicht für jeden das Richtige

Ein Verkauf ohne Sanierung ist nicht per se der schlechteste Weg. Er ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Sanierungsbedarf so hoch ist, dass er den erzielbaren Aufpreis übersteigt — oder wenn Sie weder die Zeit noch die Liquidität haben, eine Sanierung vorzufinanzieren. Auch bei Erbengemeinschaften mit unterschiedlichen Interessen kann der direkte Verkauf die einzig praktikable Lösung sein.

Der Haken: Käufer, die sich auf Problemimmobilien spezialisiert haben, kalkulieren ihren eigenen Aufwand ein — und dann noch einen Risikoaufschlag. Ein Objekt im Ist-Zustand bringt deshalb in der Regel weniger als den Marktwert nach Sanierung, und zwar mehr als die reinen Sanierungskosten weniger. Das ist keine Benachteiligung, sondern der Preis für Liquidität und Planbarkeit.

Für viele Eigentümer ist das der richtige Weg. Für andere nicht. Woran Sie den Unterschied erkennen, steht im Abschnitt zur Entscheidungslogik weiter unten.

2. Entrümpeln und besenrein übergeben: Der unterschätzte Zwischenschritt

Es gibt eine Maßnahme, die bei leerstehenden Immobilien fast immer einen überproportionalen Effekt hat: Entrümpeln. Nicht Sanieren, nicht Renovieren — nur leeren und besenrein machen.

Ein vollgestelltes Objekt, in dem Jahrzehnte Hausrat lagern, lässt sich für viele Käufer mental schwer greifen. Was nach der Entrümpelung zum Vorschein kommt, verändert die Einschätzung: Zimmergrößen werden erkennbar, strukturelle Schäden werden sichtbar — was nicht immer angenehm ist, aber immer besser als eine böse Überraschung nach dem Notartermin —, und das Objekt lässt sich realistisch besichtigen und fotografieren.

Was sich sagen lässt: Verglichen mit dem, was eine Besichtigung mit vollem Hausrat an Preisabschlägen erzeugen kann, ist eine professionelle Entrümpelung fast immer wirtschaftlich. Ihre konkrete Abrechnung hängt von Größe, Inhalt und Zugänglichkeit ab und lässt sich ohne Ortstermin nicht seriös beziffern.

3. Sanieren: Wann der Aufwand sich rechnet — und wann nicht

Die Frage „Soll ich vor dem Verkauf sanieren?" lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie lässt sich aber strukturiert beantworten, wenn Sie drei Zahlen kennen:

1. Den erzielbaren Marktpreis nach Sanierung: Was würde das Objekt im sanierten Zustand in dieser Lage erzielen? Das liefert ein aktuelles Gutachten oder eine realistische Einschätzung auf Basis vergleichbarer Verkäufe — nicht Angebotspreise, sondern beurkundete Kaufpreise. Die Gutachterausschüsse der Landkreise veröffentlichen Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerte; in Baden-Württemberg sind diese über gutachterausschuss-bw.de zugänglich.
2. Den erzielbaren Preis im Ist-Zustand: Was könnten Sie jetzt, ohne eine weitere Investition, erlösen? Das ist der Ausgangspunkt, nicht der Wunschpreis.
3. Die realistischen Sanierungskosten: Nicht schätzen — kalkulieren lassen. Mindestens zwei Angebote von Handwerkern, die das Objekt gesehen haben, plus einen Puffer von 15 bis 20 Prozent für das, was sich erst zeigt, wenn Wände aufgehen.

Die Entscheidungsregel ist dann einfach: Wenn der Aufpreis — Wert nach Sanierung minus Wert im Ist-Zustand — die Sanierungskosten plus Ihr persönliches Risiko übersteigt, gibt es ein Argument für die Sanierung. Wenn die Spanne knapp ist, entscheidet Ihre Risikobereitschaft: Kostensteigerungen und Bauzeitverlängerungen gehen immer zu Ihren Lasten.

Was in der Praxis regelmäßig fehlt: die dritte Zahl. Eigentümer haben häufig eine Vorstellung davon, was das Objekt nach Sanierung wert wäre. Sie haben seltener ein belastbares Angebot über die tatsächlichen Kosten. Eine Schätzung vom Hörensagen ist kein Angebot — und eine Sanierung auf Basis davon ist ein häufiger Grund, warum der Aufwand sich am Ende nicht gerechnet hat.

Hinweis zu Förderprogrammen: Für energetische Sanierungen stehen über die KfW und die Landesförderanstalt Baden-Württemberg (L-Bank) Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen bereit, die den Kostenvergleich verschieben können. Ob Sie als Eigentümer, der verkaufen möchte, förderberechtigt sind, hängt von den aktuellen Programmbedingungen ab — klären Sie das vor Baubeginn, nicht danach. Stand: Oktober 2026.

4. Aufteilen: Wenn das Ganze weniger wert ist als die Summe seiner Teile

Bei größeren Objekten oder Grundstücken, die baurechtlich teilbar sind, kann eine Aufteilung erheblichen Mehrwert freisetzen. Das gilt besonders für drei Konstellationen:

• Häuser, die sich in Eigentumswohnungen umwandeln lassen (gemäß § 8 WEG): In dichten Lagen Süddeutschlands, wo Eigentumswohnungen liquider gehandelt werden als große Einfamilienhäuser, kann die Aufteilung den Gesamterlös gegenüber dem Verkauf im Ganzen deutlich steigern.
• Grundstücke mit Teilungspotenzial: Wenn ein Grundstück groß genug ist und der Bebauungsplan eine Teilung zulässt, entsteht ein neues, separat verkäufliches Baugrundstück — ohne dass das Bestandsgebäude angetastet werden muss.
• Gemischte Objekte mit separat verwertbaren Gewerbe- und Wohnanteilen, die unterschiedliche Käuferkreise ansprechen.

Die Aufteilung setzt voraus, dass die baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Ein Umwandlungsverbot nach § 250 BauGB, das in einigen süddeutschen Kommunen für Teile des Stadtgebiets gilt, kann die WEG-Aufteilung einschränken oder ganz verhindern. Das ist beim Baurechtsamt der jeweiligen Gemeinde zu prüfen — bevor Geld in Planung und Notar fließt. Dieser Hinweis ist Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.

Den Zielkonflikt vorrechnen, nicht behaupten

Die Entscheidung Sanieren vs. Ist-Zustand ist kein Gefühlsthema. Sie folgt einer klaren Logik in drei Schritten:

Schritt 1 — Referenzpreise ermitteln. Was wurden vergleichbare Objekte in diesem Zustand und dieser Lage tatsächlich erzielt — nicht angeboten, sondern beurkundet? Die Gutachterausschüsse der Landkreise und kreisfreien Städte sind die einzige Quelle, die auf echten Transaktionen basiert. Alles andere ist Schätzung auf einer Schätzung.

Schritt 2 — Sanierungskosten belastbar ermitteln. Mehrere Angebote von Handwerkern, die das Objekt gesehen haben. Wer auf Basis einer Pauschaleinschätzung baut, budgetiert auf Wunschdenkens-Niveau.

Schritt 3 — Die Differenz entscheiden lassen. Wenn der seriös ermittelte Aufpreis die Sanierungskosten übersteigt und noch Raum für Kostenrisiken lässt, gibt es ein Argument für die Sanierung. Wenn die Spanne knapp ist, ist der Ist-Zustand-Verkauf häufig der ehrlichere Weg — und der schnellere.

Entscheidend ist die Reihenfolge: Wer die Sanierung beginnt, bevor er Zahl 1 und Zahl 3 kennt, trifft eine Entscheidung ohne Datenbasis. Das ist in der Praxis häufiger, als es sein sollte.

Besonderheiten des süddeutschen Markts

Süddeutschland ist kein homogener Markt. Was in einer Randlage der Schwäbischen Alb oder des Bayerischen Walds gilt, trifft auf den Großraum Stuttgart, den Münchner Speckgürtel oder die Bodenseeregion nicht zu — und umgekehrt.

Einige Muster, die in der Region immer wieder auftreten:

• Sanierungsstau in B-Lagen: In Lagen ohne natürliche Eigennachfrage wird eine aufwändige Sanierung seltener voll honoriert. Käufer gibt es — aber sie rechnen hart, und der Preisabstand zwischen Ist-Zustand und saniert ist geringer als in Toplagen. Das macht den Sanierungsaufwand hier häufig unwirtschaftlich.
• Toplagen mit Substanzmangel: In begehrten Lagen im Großraum Stuttgart oder München kann ein Objekt mit erheblichem Sanierungsbedarf trotzdem einen beachtlichen Grundstückswert erzielen. Käufer kaufen dann häufig das Grundstück, nicht das Gebäude — die Sanierungskosten fließen als Abzug vom Grundstückswert ein, nicht als Addition auf einen Gebäudewert.
• Umwandlungsverbote in Ballungsräumen: Mehrere Städte in Baden-Württemberg und Bayern haben auf Grundlage von § 250 BauGB Satzungen erlassen, die die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen einschränken. Wenn Ihr Verwertungskonzept auf eine WEG-Aufteilung setzt, ist die Prüfung beim Baurechtsamt der erste Schritt, nicht der letzte.
• Denkmalgeschützte Objekte: Für Gebäude unter Denkmalschutz gelten besondere Anforderungen an die Sanierung — aber auch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7i, 10f, 10g EStG, die beim Verkauf an den Käufer weitergegeben werden und die Preisfindung beeinflussen können. Steuerrechtliche Hinweise sind Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.

Was Eigentümer in dieser Situation häufig übersehen

Drei Punkte, die in der Praxis regelmäßig zu spät auf den Tisch kommen:

Die Spekulationsfrist nach § 23 EStG. Wer eine Immobilie als Privatperson verkauft, die nicht selbst genutzt wurde, und der Verkauf liegt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer. Beim Erbe gilt der Zeitpunkt, zu dem der Erblasser erworben hat — nicht der Zeitpunkt des Erbfalls. Ob das für Ihre Situation relevant ist und wie Sie den Verkaufszeitpunkt gestalten sollten, gehört in ein Gespräch mit einem Steuerberater, bevor Sie ein Angebot annehmen. Dieser Hinweis ist Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Stand: Oktober 2026.

Die Grunderwerbsteuer als Käuferbelastung. In Baden-Württemberg zahlt der Käufer 5,0 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer, in Bayern 3,5 Prozent. Das beeinflusst, wie viel ein Käufer für das Objekt selbst bieten kann — ein Faktor, der bei der Preisfindung manchmal unterschätzt wird und der in grenznahen Regionen zwischen den Bundesländern eine merkliche Rolle spielen kann. Stand: Oktober 2026.

Der Versicherungsschutz bei Leerstand. Wenn ein Schadensereignis eintritt und der Versicherer feststellt, dass das Objekt länger als vertraglich erlaubt leer stand, kann er die Leistung kürzen oder verweigern. Das betrifft besonders Einbruch, Vandalismus und Leitungswasserschäden — Schäden, die bei leerstehenden Immobilien häufiger auftreten als bei bewohnten. Melden Sie den Leerstand Ihrer Versicherung schriftlich und mit Datum.

Welche Unterlagen Sie jetzt schon beschaffen sollten

Unabhängig davon, welchen Weg Sie einschlagen: Einige Unterlagen brauchen Sie für jede Verwertungsoption, und ihre Beschaffung dauert. Beginnen Sie damit, bevor Sie eine Entscheidung treffen — nicht danach.

• Grundbuchauszug (aktuell, beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts): zeigt eingetragene Lasten, Grundschulden und Dienstbarkeiten — Informationen, die jeden Interessenten betreffen und die ein Notar ohnehin anfordert.
• Energieausweis: Seit 2014 bei jedem Verkauf und jeder Vermietung gesetzlich vorgeschrieben. Ein fehlender Energieausweis kann Bußgelder auslösen und verzögert den Prozess. Bei sanierten Objekten ist je nach Bauvorhaben ein Bedarfsausweis verpflichtend.
• Baupläne und Baugenehmigungen: Wenn die Originale nicht vorhanden sind, können sie beim Baurechtsamt der Gemeinde beantragt werden. Rechnen Sie mit einigen Wochen Vorlaufzeit.
• Letzte Betriebskosten- oder Heizkostennachweise: Käufer und Gutachter verwenden sie zur Einschätzung der laufenden Kosten des Objekts.

Weitere Beiträge zu verwandten Fragen der Immobilienverwertung finden Sie in unserem Ratgeber-Blog — von der Sanierungsentscheidung bis zum Umgang mit denkmalgeschützten Objekten.

Wie geht es jetzt weiter?

Welcher der vier Wege für Ihr Objekt der richtige ist, hängt von seiner Lage, seinem Zustand, seiner Größe und Ihrer persönlichen Situation ab. Eine pauschale Antwort gibt es nicht — aber eine strukturierte Einschätzung schon, und die ist der erste Schritt aus dem Leerstand.

Wenn Sie wissen möchten, welcher Weg sich für Ihr Objekt in Süddeutschland konkret rechnet, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir prüfen Ihre Situation und melden uns für ein erstes Gespräch — ohne Verpflichtung.