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Die meisten Eigentümer, die sich mit einem schwierigen Objekt konfrontiert sehen, haben denselben Reflex: „Wir sollten erst noch renovieren, dann lässt es sich besser verkaufen." Das klingt vernünftig. Ob es stimmt, hängt aber von einer einzigen Frage ab: Ist die Wertsteigerung durch die Sanierung höher als ihre Kosten – und das nach Abzug von Zeit, Risiko und gebundenem Kapital?
In vielen Fällen lautet die ehrliche Antwort: nein. Nicht weil Sanierung grundsätzlich falsch ist, sondern weil sanierungsbedürftige Objekte in Süddeutschland eine eigene, gut aufgestellte Käufergruppe ansprechen – eine, die genau auf solche Objekte wartet. Dieser Artikel rechnet die vier wichtigsten Verwertungswege durch, damit Sie entscheiden können, welcher Weg für Ihr Objekt sinnvoll ist – und nicht für ein hypothetisches Durchschnittsobjekt.
Alle vier Wege haben ihre Berechtigung. Welcher der richtige ist, hängt vom Objekt, vom Marktumfeld und von Ihren persönlichen Zielen ab. Weitere Hintergründe zur Immobilienverwertung finden Sie auch in unserem Blog.
Eine vollständige energetische Sanierung eines Einfamilienhauses aus den 1960er bis 1980er Jahren kostet nach KfW-Richtwerten und veröffentlichten Gutachterausschuss-Daten typischerweise zwischen 700 und 1.400 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – je nach Zustand, Region und Materialwahl. Bei einem Haus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche ergeben sich Gesamtkosten von rund 85.000 bis 165.000 Euro. Hinzu kommen Planungsleistungen, ggf. ein Energieberater (nach dem BEG-Förderrahmen der KfW Pflicht) und ein Zeitraum von 12 bis 24 Monaten, in dem das Objekt weder bewohnt noch vermietet werden kann.
Die wesentlichen Kostenpositionen einer Vollsanierung (Orientierungswerte nach KfW-Merkblättern BEG Einzelmaßnahmen):
Die tatsächlichen Kosten können je nach Bestandsbefund – Schimmel, Asbest, verdeckte Leitungsführungen – erheblich abweichen. Vor jeder Sanierungsentscheidung empfiehlt sich deshalb eine belastbare Kostenschätzung durch einen Sachverständigen.
Eine Sanierung erhöht den Marktwert – aber nicht zwingend um die vollen Sanierungskosten. Der erzielbare Aufpreis hängt stark vom Preisniveau der Lage ab.
In Hochpreismärkten wie Stuttgart, München oder dem Bodenseekreis, wo sanierte Einfamilienhäuser für 700.000 bis über 1.000.000 Euro gehandelt werden, kann eine Vollsanierung einen Mehrwert von 150.000 bis 250.000 Euro erzeugen. In Lagen mit niedrigerem Preisniveau – ländliche Teile von Oberschwaben, der Oberpfalz oder strukturschwächere Räume Nordostbayerns – liegt der erzielbare Mehrwert oft deutlich unter 100.000 Euro, während die Sanierungskosten nahezu gleich bleiben.
Die entscheidende Rechnung lautet:
Nettoeffekt = Verkaufspreis saniert − Verkaufspreis unsaniert − Sanierungskosten − Finanzierungskosten während der Bauzeit
Ist dieser Wert negativ oder nahe null, ist der Ist-Zustand-Verkauf die finanziell vernünftigere Wahl. Ist er deutlich positiv – und liegt das Ergebnis spürbar über 20.000 bis 30.000 Euro – kann sich sanieren lohnen, vorausgesetzt, Zeit und Kapital sind vorhanden.
Wann Sanieren sich in der Regel lohnt:
Wann Sanieren sich nicht lohnt:
Zwischen vollständiger Sanierung und reinem Ist-Zustand-Verkauf liegt ein oft unterschätzter Mittelweg: das Objekt entrümpeln, reinigen und durch gezielte Einzelmaßnahmen verkaufsfähig machen – ohne die Kosten einer Vollsanierung zu tragen.
Gerade bei Messie-Wohnungen, nach Erbfällen verlassenen Häusern oder langjährig leerstehendem Gewerbe ist der erste Eindruck das größte Hindernis. Ein professionell entrümpeltes und gereinigtes Objekt erzielt erfahrungsgemäß 10 bis 20 Prozent mehr als dasselbe Objekt im ungepflegten Zustand – bei Entrümpelungs- und Reinigungskosten von typischerweise 2.000 bis 8.000 Euro.
Sinnvolle ergänzende Maßnahmen:
Was dagegen kein gutes Kosten-Nutzen-Verhältnis hat: kosmetische Maßnahmen, die erfahrene Käufer sowieso herausreißen werden – neue Fliesen in der Küche, günstiger Laminatboden. Solche Maßnahmen erzeugen bei professionellen Käufern eher Misstrauen als Vertrauen.
Wenn ein Grundstück groß genug ist und die Bebaubarkeit des abzutrennenden Teils gesichert ist, kann eine Teilung erheblichen Mehrwert schaffen. Zur Illustration: Ein 900-Quadratmeter-Grundstück im Stuttgarter Umland könnte als Ganzes für 450.000 Euro verkauft werden – als zwei eigenständige Grundstücke zu je 400 Quadratmetern aber möglicherweise zusammen für 540.000 Euro oder mehr. Die Teilungskosten (Vermessungsamt, Notar, ggf. Baugenehmigungsverfahren) liegen typischerweise bei 3.000 bis 8.000 Euro.
Voraussetzung ist die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan und den Abstandsflächen. In Baden-Württemberg regelt § 5 LBO BW die Abstandsflächenpflicht. Ob eine Teilung im Einzelfall genehmigungsfähig ist, klärt eine verbindliche Baurechtsauskunft der Gemeinde – dies ist eine rechtliche Orientierung und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Architekten oder Fachanwalt.
Ein Mehrfamilienhaus lässt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in selbständige Eigentumseinheiten aufteilen und einzeln verkaufen. Die Summe der Einzelverkaufserlöse übersteigt den Gesamtpreis als Paket häufig um 15 bis 25 Prozent. Dem stehen die Kosten der Teilungserklärung (Notar, Grundbuchamt: 3.000 bis 6.000 Euro je nach Größe) sowie Architektenleistungen für den Aufteilungsplan gegenüber.
Wichtig: In Gebieten mit einer Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB – in Stuttgart und München bestehen solche Satzungsgebiete – kann die Umwandlung von der Gemeinde untersagt oder an Bedingungen geknüpft werden. Dies ist ein Orientierungshinweis und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Ist-Zustand-Verkauf hat einen schlechten Ruf – zu Unrecht. Es gibt eine ausgeprägte und gut finanzierte Käufergruppe für genau diese Objekte:
In Süddeutschland – wo Grundstücke und Bestandsobjekte strukturell knapp sind – ist dieser Markt deutlich liquider als in strukturschwachen Regionen. Ein sanierungsbedürftiges Haus in guter Lage im Landkreis Böblingen, im Münchner Umland oder im Allgäu findet oft schneller einen Käufer, als ein Eigentümer erwartet.
Einen pauschalen Abschlag gibt es nicht. Die Differenz zwischen saniert und unsaniert hängt von Zustand, Lage, Objekttyp und der aktuellen Marktsituation ab. Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg und Bayern berichten für stark sanierungsbedürftige Objekte in mittleren Lagen typischerweise Abschläge gegenüber dem Vergleichswert von 15 bis 35 Prozent. In Spitzenlagen fällt der Abschlag geringer aus, weil der Grundstückswert dominiert. In schwachen Lagen kann er höher ausfallen, weil Käufer die geschätzten Sanierungskosten direkt vom Angebotspreis abziehen.
Die Bewertungsmethodik für sanierungsbedürftige Objekte richtet sich nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV): je nach Nutzungsart und Datenlage wird das Vergleichswert-, das Sachwert- oder das Ertragswertverfahren angewendet. Die ImmoWertV sieht die Berücksichtigung objektspezifischer Merkmale – darunter ausdrücklich Sanierungsbedarf – als expliziten Bewertungsschritt vor.
1. Ist der Ist-Zustand ein Kaufhindernis – oder nur ein Preisthema?
Wenn Käufer das Objekt grundsätzlich kaufen würden, aber zu einem niedrigeren Preis, haben Sie ein Preisthema. Das lösen Sie durch Preisfindung, nicht durch Sanierung. Wenn strukturelle Defizite Kaufabschlüsse verhindern – Schimmelbefall mit gesundheitlicher Relevanz, statische Probleme, Asbest in reparaturbedürftigen Bauteilen – muss mindestens diese Barriere beseitigt werden.
2. Ist der Nettoeffekt der Sanierung positiv – und in welchem Zeitrahmen?
Wenden Sie die Formel an: Verkaufspreis saniert minus Verkaufspreis unsaniert minus Sanierungskosten minus Finanzierungskosten während der Bauzeit. Ist das Ergebnis deutlich positiv? Dann könnte Sanieren sinnvoll sein. Ist es negativ oder nahe null, ist der Ist-Zustand-Verkauf die rationellere Wahl – auch wenn er sich weniger aktiv anfühlt.
3. Wie viel Zeit und Kapital haben Sie?
Wer unter Zeitdruck steht – Erbauseinandersetzung, Pflegefinanzierung, laufende Kredite auf das Objekt, Zwangsversteigerungsrisiko – kann sich eine 18-monatige Sanierung schlicht nicht leisten, unabhängig davon, was die Rechnung sagt. In solchen Situationen hat Geschwindigkeit Vorrang vor dem theoretischen Maximalpreis.
Süddeutschland ist kein homogener Markt. Zwischen einem sanierungsbedürftigen Haus in Stuttgart-Zuffenhausen und einem gleichaltrigen Objekt in einer strukturschwachen ländlichen Lage liegen sowohl im Preisniveau als auch in der Käuferstruktur erhebliche Unterschiede – und damit auch im richtigen Verwertungsweg.
In den Ballungsräumen Stuttgart, München und Nürnberg sowie in touristisch geprägten Lagen wie dem Allgäu, dem Bodensee oder Oberbayern gilt:
In ländlichen, strukturschwächeren Lagen gilt:
immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. Der Schwerpunkt liegt auf Objekten, die sich nicht routinemäßig vermarkten lassen: Sanierungsstau, Leerstand, Sondernutzungen, Messie-Situationen, unklare Eigentumsverhältnisse nach Erbfällen. Außerhalb von Baden-Württemberg arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen – keine eigenen Filialen, dafür verlässliche regionale Kenntnis.
Der erste Schritt ist immer eine ehrliche Einschätzung: Welcher der vier Verwertungswege ist für dieses konkrete Objekt, in dieser konkreten Lage, unter diesen konkreten Umständen der richtige? Diese Frage lässt sich nicht mit einer allgemeinen Empfehlung aus dem Internet beantworten. Sie erfordert Marktkenntnis, Erfahrung mit schwierigen Objekten und den Mut, auch unbequeme Antworten auszusprechen.
Wenn Sie ein Objekt haben, bei dem Sie nicht wissen, welchen Weg Sie einschlagen sollen: Nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir schauen es uns an – ohne Verpflichtung und ohne Standardfloskeln.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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