Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Verwertung Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Viele Eigentümer beschließen zu sanieren, bevor sie gerechnet haben. Sie beauftragen Handwerker, investieren erhebliche Summen — und erzielen beim Verkauf einen Preis, der kaum über dem liegt, was ein Kauf im Ist-Zustand eingebracht hätte. Das ist kein Einzelfall; es ist ein strukturelles Muster. Der Grund: Eine Sanierung erhöht den Verkehrswert in den wenigsten Fällen um den vollen Investitionsbetrag. Wer das nicht kennt, rechnet sich in eine Verlustsituation hinein — mit gutem Gewissen und bester Absicht.
Wie viel vom Investitionsbetrag kommt im Marktwert an? Die Antwort hängt von Lage, Objekttyp und dem konkreten Eingriff ab — und sie ist fast immer niedriger als erwartet.
Die zentrale Frage ist deshalb nicht: „Was kostet die Sanierung?" — sondern: „Um wie viel steigt der erzielte Verkaufspreis tatsächlich, und wann fließt dieses Geld?"
Bevor eine Entscheidung fällt, brauchen Sie drei belastbare Zahlen:
Mit diesen drei Zahlen lässt sich die Entscheidung abrechnen:
Nettoertrag der Sanierung = Wert nach Sanierung − Sanierungskosten − Wert im Ist-Zustand
Ist das Ergebnis negativ: Die Sanierung vernichtet Wert. Ist es positiv, aber klein: Der Zeitfaktor spielt noch eine Rolle.
Eine Sanierung dauert. Während sie läuft, können Sie das Objekt nicht verkaufen — laufende Nebenkosten, Versicherung und ggf. Finanzierungskosten laufen trotzdem. Ein Verkauf in sechs Monaten ist nicht dasselbe wie ein Verkauf heute, selbst wenn der Preis höher ist.
Faustformel: Wenn der Nettoertrag durch Sanierung kleiner ist als die Halte- und Opportunitätskosten für die Bauzeit, ist der Ist-Zustand-Verkauf wirtschaftlich überlegen — selbst dann, wenn die Sanierung den Preis hebt.
Manche Objekte sind im Ist-Zustand schlicht nicht finanzierbar: Banken beleihen sie nicht, weil der Zustand keine ausreichende Sicherheit trägt — durchfeuchtetes Mauerwerk, tragwerksrelevante Schäden, fehlende Haustechnik. Hier ist eine Mindestsanierung Voraussetzung für einen geregelten Kaufprozess. Ohne sie ist der Käuferkreis auf Barzahler beschränkt — und Barzahler kalkulieren Risiken besonders hart ein.
In Lagen mit hohem Nachfrageüberhang — etwa im Großraum Stuttgart, in Universitätsstädten oder am Bodensee — kann eine vollständige Sanierung den Preis stärker heben als sie kostet. Das gilt aber nur, wenn sanierte Vergleichsobjekte deutlich mehr erzielen als unsanierte und die Sanierung vollständig ist. Halbfertige Objekte sind schwieriger zu vermarkten als komplett unsanierte, weil Käufer das Restrisiko nicht einschätzen können.
Entrümpeln ist keine Sanierung. Es ist eine Voraussetzung dafür, dass ein Objekt überhaupt sachlich bewertet werden kann. Ein Objekt mit Sanierungsstau, aber leer und zugänglich, lässt sich deutlich sachlicher einschätzen als dasselbe Objekt unter Jahrzehnten von Einrichtung und Gerümpel.
Das gilt besonders für Nachlassobjekte und sogenannte Messie-Wohnungen. Hier ist das Entrümpeln in der Regel die einzige Investition mit gesichert positivem Verhältnis — nicht weil es den Wert erhöht, sondern weil es den Abschlag für das Unbekannte beseitigt.
Was in der Praxis regelmäßig passiert: Solange ein Objekt nicht vollständig einsehbar ist, preist ein Käufer das schlimmstmögliche Szenario ein — oder macht gar kein Angebot. Der Risikoabschlag für ein vollgestelltes Objekt übersteigt die Entrümpelungskosten oft deutlich. Wer diese Kosten scheut, zahlt sie indirekt über einen niedrigeren Kaufpreis.
Manche Objekte sind zu groß für das, was der lokale Markt als Einheit aufnehmen kann: ein altes Bauernhaus in einer kleinen Gemeinde, ein Mehrfamilienhaus ohne Gesamtkäufer, ein gemischt genutztes Objekt. In diesen Fällen kann die Aufteilung in mehrere Einheiten — durch Realteilung, durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG, oder durch Grundstücksteilung — den Gesamterlös erhöhen. Nicht weil die Teile mehr wert sind als das Ganze, sondern weil sie jeweils einem tieferen Käufermarkt zugänglich werden.
Eine Aufteilung in Wohnungseigentum setzt Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung voraus. In Baden-Württemberg ist die untere Baurechtsbehörde zuständig. Der Aufwand ist überschaubar, wenn das Objekt baulich bereits getrennt ist; er wird erheblich, wenn Grundrissveränderungen oder neue Zugänge nötig sind.
Was regelmäßig übersehen wird: Eine Aufteilung verändert Grundsteuer, Nebenkostenstruktur und Eigentümergemeinschaft dauerhaft — auch für Einheiten, die nicht sofort verkauft werden.
Ein Verkauf im Ist-Zustand ist keine Notlösung. Er ist eine legitime und wirtschaftlich oft sinnvollste Strategie — wenn er richtig vorbereitet ist.
Wer kauft Ist-Zustand-Objekte? Projektentwickler, Handwerksbetriebe mit eigenem Team, erfahrene Privatinvestoren. Diese Käufer sind am Markt vorhanden — besonders in Süddeutschland, wo das Angebot an sanierungsfähigen Objekten auf eine strukturell hohe Nachfrage trifft. Sie rechnen selbst, und sie kaufen, wenn der Preis stimmt und die Unterlagen vollständig sind.
Das häufigste Muster in der Praxis: Eigentümer setzen den Anfangspreis zu hoch an, weil sie einen Sanierungsabschlag schätzen statt ihn zu belegen. Käufer halten das Objekt für überbewertet und machen kein Angebot. Das Objekt steht. Nach Monaten wird der Preis gesenkt — oft unter das, was von Anfang an erreichbar gewesen wäre.
Der Immobilienmarkt in Süddeutschland ist kein homogener Block. Die Preisunterschiede zwischen dem Großraum München, einer mittleren Kreisstadt auf der Schwäbischen Alb und einem ländlichen Bereich im Schwarzwald sind erheblich — und sie bestimmen, ob eine Sanierung sich rechnet.
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte stellen in den meisten Landkreisen Baden-Württembergs und Bayerns öffentlich zugängliche Marktberichte bereit. Diese Berichte enthalten Vergleichspreise für verschiedene Zustandsstufen und zeigen, was der lokale Markt für unsanierte versus sanierte Objekte tatsächlich zahlt — ohne eigene Beauftragung. Für Baden-Württemberg sind sie über das Landesportal der Gutachterausschüsse BW erreichbar.
immozeit ist in Kornwestheim ansässig und kennt die Märkte in Baden-Württemberg aus täglicher Praxis. Für Objekte außerhalb Baden-Württembergs — etwa in Bayern, im Allgäu oder rund um den Bodensee — arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen, die denselben Bewertungsansatz mitbringen.
Wer vor der Frage steht, ob er sanieren, entrümpeln, teilen oder im Ist-Zustand verkaufen soll, braucht keine Meinung — er braucht eine Rechnung. Diese Rechnung hat sieben Schritte:
Was diese Rechnung nicht ersetzt: ein fundiertes Urteil darüber, was der lokale Markt konkret aufnehmen kann und welche Käufer für dieses Objekt in dieser Lage tatsächlich in Frage kommen. Das ist das Wissen, das aus echten Transaktionen kommt — nicht aus Inseraten.
Wenn Sie vor dieser Entscheidung stehen, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Die Einschätzung kostet nichts und bindet zu nichts.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit