Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Immozeit Verwertung Newsletter
Ausgewählte Angebote aus der Region Stuttgart / Ludwigsburg und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus oder ein größeres Wohngebäude, das sich nicht ohne Weiteres verkaufen lässt – weil die Einheiten sanierungsbedürftig sind, weil der Grundriss Käufer abschreckt oder weil der Markt für ein Gesamtpaket dieser Größe dünn ist. Nun stellen Sie die Frage, die sich fast jeder Eigentümer in dieser Lage irgendwann stellt: Wäre es sinnvoller, das Objekt in einzelne Eigentumswohnungen aufzuteilen und diese separat zu verkaufen?
Die Antwort hängt nicht von der Gefühlslage ab, sondern von drei konkreten Zahlen: Was kostet die Aufteilung? Welchen Aufpreis pro Quadratmeter bringt sie realistisch? Und wie lang ist der Zeitraum bis zum ersten Erlös? Wer diese drei Zahlen kennt, kann entscheiden. Wer sie nicht kennt, riskiert entweder einen vermeidbaren Verlust – oder lässt echtes Potenzial liegen.
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erzeugt Kosten in drei Kategorien: Rechts- und Verwaltungskosten, behördliche Kosten und – oft unterschätzt – bauliche Kosten für die Herstellung der Abgeschlossenheit.
Die Aufteilung erfordert eine notarielle Teilungserklärung nach § 8 WEG. Der Notar beurkundet, welche Bereiche des Gebäudes Sondereigentum werden und welche das gemeinschaftliche Eigentum bilden. Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und berechnen sich auf Basis des Geschäftswerts – in der Regel der Verkehrswert des Gesamtobjekts. Hinzu kommen Grundbuchgebühren für die Anlage der neuen Wohnungsgrundbücher, die ebenfalls nach GNotKG berechnet werden.
Für jede neue Einheit wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt. Wer drei Einheiten aus einem Haus macht, zahlt dreifache Grundbuchgebühren. Das ist kein Rechenfehler, sondern die Systematik des Grundbuchrechts – und ein Posten, den viele im ersten Rechenversuch vergessen.
Bevor der Notar beurkunden kann, braucht der Eigentümer eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde (§ 7 Abs. 4 WEG). Diese bestätigt, dass die einzelnen Einheiten baulich abgeschlossen sind – durch Decken, Wände und abschließbare Türen vollständig von anderen Einheiten getrennt. Was in der Praxis häufig fehlt: separate Zugänge, abgeschlossene Kellerabteile und eigene Zähler für Strom, Wasser und Heizung je Einheit. Wo diese Bedingungen nicht erfüllt sind, entstehen bauliche Kosten vor dem Notartermin. Die Höhe lässt sich erst nach einer technischen Prüfung vor Ort realistisch beziffern – ein Altbau aus den 1930er-Jahren und ein Gebäude aus den 1970ern haben sehr unterschiedliche Ausgangssituationen.
Die Aufteilung selbst löst keine Grunderwerbsteuer aus – sie ist kein Kaufvorgang. Grunderwerbsteuer fällt erst beim Verkauf der einzelnen Einheiten an und wird vom Käufer getragen. In Bayern beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent, in Baden-Württemberg 5,0 Prozent (Stand: Oktober 2026; Quelle: § 11 GrEStG i. V. m. den jeweiligen Landesgesetzen). Der Satz ist für Käufer kalkulierbar und fließt in das Gebot ein – er belastet den Verkäufer nicht direkt, reduziert aber den Preis, den ein Käufer bieten kann.
Rechtlicher Hinweis: Die steuerrechtliche Behandlung ist einzelfallabhängig und ersetzt keine steuerliche Beratung. Stand: Oktober 2026.
Der Grund, warum die Aufteilung überhaupt erwogen wird, ist folgender: Eigentumswohnungen erzielen pro Quadratmeter in der Regel höhere Preise als der Gesamtverkauf eines Mehrfamilienhauses an einen einzigen Käufer. Der Käufermarkt für eine einzelne Wohnung ist breiter. Ein Kapitalanleger oder Eigennutzer, der eine bestimmte Kaufpreissumme mitbringt, kommt für ein Mehrfamilienhaus nicht infrage – für eine der Einheiten aber sehr wohl.
Wie groß dieser Preisunterschied tatsächlich ist, hängt von Lage, Baujahr, Ausstattung und dem lokalen Markt ab. Die Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg und Bayern veröffentlichen jährliche Kaufpreissammlungen, aus denen dieser Spread für die jeweilige Gemeinde ablesbar ist. Die Berichte sind öffentlich zugänglich: für Baden-Württemberg über BORIS BW, für Bayern über das Bayerische Landesamt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
Die entscheidende Frage ist nicht, ob der Quadratmeterpreis höher liegt – das ist fast immer der Fall. Die Frage ist, ob die Differenz groß genug ist, um die Aufteilungskosten und den längeren Zeitraum bis zum vollständigen Erlös zu überwiegen.
Wer diese Entscheidung strukturiert angeht, stellt vier Größen nebeneinander:
Wenn der Differenzbetrag aus Einzelerlösen minus Aufteilungskosten deutlich über dem Gesamtverkaufswert liegt, spricht die Arithmetik für die Aufteilung. Wenn die Differenz gering ist, entscheidet der Zeitfaktor: Ein Mehrerlös, der 18 Monate Vorlaufzeit kostet, sieht gegen laufende Kosten und Kapitalbindung oft deutlich kleiner aus als auf dem Papier.
Nicht jedes Mehrfamilienhaus lässt sich wirtschaftlich aufteilen. Wenn eine Wohnung keinen abschließbaren Zugang hat oder Versorgungsleitungen durch eine andere Einheit führen, entstehen Baukosten, die den Mehrerlös auffressen können. In der Praxis zeigt sich das häufig bei Gebäuden, die ursprünglich als Einfamilienhäuser geplant und später informell in mehrere Einheiten aufgeteilt wurden – ohne dass die bauliche Durchdringung mitbedacht wurde.
Ein belegtes Mehrfamilienhaus aufzuteilen ist rechtlich möglich – aber der Verkauf an Eigennutzer ist dadurch stark eingeschränkt. Ein Käufer, der die Wohnung selbst bewohnen will, muss entweder auf den Mieterwechsel warten oder eine Eigenbedarfskündigung einleiten. Beides kostet Zeit und Planungssicherheit. Investoren zahlen für belegte Einheiten weniger als für freie – der Belegungsstatus einer Einheit ist ein wesentlicher Erlöstreiber. Das Gesamtergebnis der Aufteilung hängt also auch vom Belegungsmix der Einheiten ab.
Wer das Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft, unterliegt grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn nach § 23 EStG. Das gilt für jede Einheit einzeln. Ausnahmen gelten für selbst genutzte Einheiten. Ob durch die Aufteilung neue steuerliche Fristen entstehen, ist eine Frage, die vor der Entscheidung durch einen Steuerberater geklärt werden sollte.
Rechtlicher Hinweis: Die steuerrechtliche Behandlung ist einzelfallabhängig. Stand: Oktober 2026.
Bevor ein Notar oder eine Behörde eingeschaltet wird, steht eine technische Prüfung: Sind die Einheiten baulich abschließbar? Haben sie separate Zugänge, Zähler, Kellerabteile? Ein Architekt oder Sachverständiger erstellt einen Teilungsplan, der die künftigen Sondereigentumsflächen und die gemeinschaftlichen Flächen darstellt. Dieser Plan ist die Grundlage sowohl für die Abgeschlossenheitsbescheinigung als auch für die notarielle Teilungserklärung.
Die Bescheinigung wird bei der Baubehörde des Landkreises oder der Gemeinde beantragt – in Baden-Württemberg und Bayern in der Regel beim zuständigen Baurechtsamt. Die Behörde prüft anhand des Teilungsplans, ob die Abgeschlossenheitskriterien erfüllt sind. Fehlen sie, werden bauliche Auflagen erteilt, bevor die Bescheinigung ausgestellt wird. Eine technische Vorabprüfung durch einen Sachverständigen, bevor die Behörde eingeschaltet wird, vermeidet ungeplante Kosten und Verzögerungen.
Mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung geht es zum Notar. Die Teilungserklärung legt fest, welche Flächen Sondereigentum werden und wie Kosten und Stimmrechte in der künftigen WEG verteilt sind. Gleichzeitig wird die Gemeinschaftsordnung festgelegt – sie regelt das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft und ist besonders wichtig, wenn die Einheiten an verschiedene Käufer gehen sollen. Eine Gemeinschaftsordnung, die bei Kostenverteilung oder Nutzungsregelung vage bleibt, führt zu Streit, sobald verschiedene Eigentümer in der WEG sitzen – auch wenn man selbst längst verkauft hat.
Das Grundbuchamt legt für jede Einheit ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt an. Erst mit dieser Eintragung entsteht rechtlich eigenständiges Wohnungseigentum. Ab diesem Punkt können die Einheiten separat verkauft, belastet oder vererbt werden.
Wer alle Einheiten verkaufen will, kann schrittweise vorgehen – freie Einheiten zuerst, belegte später. Wer nur einen Teil abgeben möchte, behält die übrigen. Diese Flexibilität ist einer der zentralen Vorteile der Aufteilung gegenüber dem Gesamtverkauf. Der gesamte Prozess – von der technischen Prüfung bis zur Eintragung ins Grundbuch – dauert in Süddeutschland je nach Behördenlage und Vollständigkeit der Unterlagen typischerweise zwischen sechs und achtzehn Monaten. Dieser Zeitraum ist ein fester Kostenfaktor, der in die Rechnung eingestellt werden muss.
Es gibt Konstellationen, in denen die Rechnung klar gegen die Aufteilung spricht:
Ein Mehrfamilienhaus, das sich nicht wirtschaftlich aufteilen lässt, ist kein hoffnungsloser Fall. Die Verwertungsalternativen sind:
Einen Überblick über weitere Verwertungswege finden Sie im Ratgeberblog auf dieser Seite.
Am Ende ist die Frage, ob eine Aufteilung sinnvoll ist, eine klassische Investitionsrechnung: Gesamterlös aus Einzelverkäufen minus Kosten der Aufteilung minus Zeitkosten – verglichen mit dem Erlös aus dem Gesamtverkauf heute. Wenn die erste Größe deutlich größer ist und der Zeithorizont akzeptabel ist, spricht die Arithmetik für die Aufteilung. Wenn nicht, ist der Gesamtverkauf die nüchternere Entscheidung – und oft die schnellere.
Was diese Rechnung für Ihr konkretes Objekt in Süddeutschland ergibt, hängt von Lage, Zustand und dem aktuellen Markt ab. Wenn Sie wissen wollen, auf welcher Seite Ihre Immobilie steht, füllen Sie das Formular auf dieser Seite aus – wir geben Ihnen eine belastbare Einschätzung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Verwertung
Das Redaktionsteam von Immozeit Verwertung. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit